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Toutes les aides à connaître avant d'acheter


Pour l'acquisition d'un logement neuf, il existe peu d'aides au sens strict du terme, mais plutôt des prêts " aidés " ou " réglementés " qui font bénéficier les acquéreurs de conditions favorables d'octroi du ou des prêts. Récapitulatif.

Acheter un logement relève toujours d'une prouesse financière. Surtout lorsqu'il s'agit d'une première acquisition. Heureusement, il existe tout un arsenal de prêts qui peuvent aider à emprunter pour faire construire un appartement ou une maison.

Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est, comme son nom l'indique, un crédit qui se paie sans intérêt. Une « avance » qui est bien sûr, à rembourser, mais dans des conditions très favorables pour les revenus modestes puisque ce prêt peut être remboursé en différé. Il est distribué par toutes les banques sous réserve que l'emprunteur soit « solvable », c'est-à-dire, même avec de faibles revenus, capable de rembourser. Mais dans tous les cas, il est octroyé sous conditions de plafonds de ressources.

Un prêt à 0% : pour qui ?
Tous les emprunteurs ne peuvent prétendre bénéficier du prêt à taux zéro. Il faut satisfaire à un certain nombre de critères concernant les revenus et le type d'acquisition, mais aussi le montant de l'emprunt sachant qu'un prêt à taux zéro reste toujours un prêt complémentaire à un prêt principal.

Un plafond de revenus
Le prêt à taux zéro est accordé à l'acquéreur d'une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la localisation du logement. Depuis 2006, le plafond des ressources des ménages résidant en zone A (Paris et région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), là où les prix sont les plus élevés, a été porté à 51 900 euros, élargissant ainsi les foyers pouvant bénéficier de l'offre. En revanche, les zones B et C n'ont pas subi de revalorisation du plafond de ressources.

Nombre de personnes vivant dans le logement Plafond de ressources
Zone A Zone B ou C
En euros En euros
1 personne 25 000 18 950
2 personnes 35 000 25 270
3 personnes 40 000 29 230
4 personnes 45 500 32 390
5 personnes et plus 51 900 35 540

Une résidence principale
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Toutefois cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % répond à l'une des conditions suivantes :
- titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une profession ;
- bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;
- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones : Code des assurances art. L. 122-7 ; dommages dus à des catastrophes technologiques code des assurances art. L.128-1,1er alinéa). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la publication de l'arrêté de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

A savoir : le prêt 0% se transfère
Quand l'emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à 0 % et achète une nouvelle résidence principale, il peut demander le transfert de son prêt à taux zéro.

Acheter quoi ?
· Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf, qui n'a donc jamais été occupé.
· Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. A l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires. Lorsque l'acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatant la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.
· Transformer un local (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement ou acquérir et transformer un tel local.
· Financer à l'acquisition ou la construction, certaines annexes telles que les garages, les emplacements de stationnement, les jardins, les loggias, les balcons, les vérandas, les caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, les combles accessibles.
· Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement.

Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales ou d'invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.

Le montant
Le montant du prêt ne peut dépasser un double plafond :
o Il ne peut pas être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, contribuant au financement de l'opération.
o Il ne peut pas être supérieur à 20 % du coût de l'opération (30 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d'un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement du caractère neuf ou ancien du logement.
o Un seul prêt est autorisé par ménage.
o Aucun frais de dossier n'est dû.

Nombre de personnes vivant dans le logement Montant maximum du prêt à 0 % (en Euros)
Logement neuf Logement ancien
Zone A Zone B ou C Zone A Zone B Zone C
1 personne 16 000 11 000 14 400 8 800 8 250
2 personnes 22 500 16 500 20 250 13 200 12 375
3 personnes 25 000 19 000 22 500 15 200 14 250
4 personnes 27 500 21 500 24 750 17 200 16 125
5 personnes 30 000 24 000 27 000 19 200 18 000
6 personnes et plus 32 500 26 500 29 250 21 200 19 875

Ces montants sont majorés de 50 % en zone urbaine franche et en ZUS.
Zone A : Paris et région parisienne, Côte d'Azur, Genevois Français.
Zone B : Ile-de-France hors zone A, agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Zone C : le reste du territoire.

A savoir :
Sont qualifiés de "neufs", pour l'obtention du prêt à 0 %, les logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, ainsi que ceux qui sont acquis ou construits dans le cadre d'un contrat de location-accession lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. Les autres logements rentrent dans la catégorie « ancien ».

Durée et remboursement
L'emprunteur rembourse le prêt à 0 % en fonction de ses ressources et des mensualités des autres emprunts concernant le même logement. La durée varie de 6 à 22 ans : plus les revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte. Plus les revenus sont modestes, plus le remboursement sera long. Il peut également y avoir un remboursement différé sur 15 et 18 ans pour les acquéreurs ayant des revenus nets fiscaux compris entre 18 950 et 12 641 euros. Au-delà de 18 951 euros, aucun différé n'est accordé.

Un prêt cumulable avec d'autres emprunts
Le prêt à 0 % ne peut en aucun cas constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50% du ou des autres prêts. Il peut se cumuler avec le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), les prêts d'épargne logement (PELl ou CEL), le prêt 1 % logement, les petits prêts à caractère sociaux et le prêt principal. Le prêt à taux zéro n'ouvre pas droit, en tant que tel à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). En revanche, si l'emprunteur a droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) au titre d'un PAS ou d'un prêt conventionné, les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l'APL.

Le prêt Paris Logement à taux zéro
La ville de Paris attribue, sous conditions, un prêt à taux zéro cumulable avec le prêt à taux zéro de l'Etat. Pour bénéficier de ce prêt, trois conditions concernent le projet d'acquisition sont requises : le logement doit être situé dans Paris intra-muros, il doit servir de résidence principale dans l'année de l'achat et être financé, au moins à hauteur de 50% de sa valeur par des emprunts autres que le prêt Paris logement 0%, pour une durée au moins égale à 15 ans.
Par ailleurs, trois autres conditions doivent être réunies. D'une part, le candidat doit se trouver dans l'une des situations suivantes :
- être célibataire de moins de 35 ans ou un ménage de moins de 35 ans habitant Paris depuis au moins 3 ans ;
- être locataire dans Paris depuis 3 ans dans un logement social et le quitter pour accéder à la propriété ;
- être un locataire du parc privé depuis 3 ans ayant reçu un congé pour vendre ;
- être acquéreur d'un logement adapté à une personne handicapée ;
- être agent de la ville et du centre d'action sociale de la ville de Paris (CASVP) ;
- être policier de la préfecture de police, sapeur pompier de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP).

D'autre part, l'emprunteur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l'achat ni l'avoir été au cours de l'année civile en cours et des deux années précédentes.

Enfin, il ne doit pas disposer de revenus supérieurs aux plafonds de ressources variant en fonction de la composition de la famille. A titre indicatif, un couple achetant un appartement en 2006 doit avoir, comme revenu fiscal de référence en 2004, un maximum de 34 830 euros, soit environ, un revenu net mensuel de 4 031 euros.

Le montant du prêt s'élève à 22 000 euros pour une personne seule, 36 000 euros pour un ménage composé de deux personnes ou plus. Il est sans intérêt et se rembourse sur 15 ans. Les emprunteurs peuvent le souscrire auprès des banques et établissements de crédit ayant signé une convention avec la Ville de Paris.

Le prêt d'accession sociale
Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux acquéreurs de résidence principale et leur permet de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). En cas de perte d'emploi, il est assorti d'un "filet de sécurité" qui autorise à reporter en fin de prêt une partie des échéances.

les conditions d'obtention
Le PAS varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de localisation du logement.

Nombre de personnes occupant le logement Plafond de ressources
Zone A Zone B / C
En euros En euros
1 15 204 12 146
2 22 316 17 764
3 26 800 21 364
4 31 294 24 959
5 35 801 28 570
Personne supplémentaire + 4 498 + 3 598

A noter : depuis le 1er février 2006, ces plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s'ajoutent, le cas échéant, ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur : au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à 0% émises entre le 1er janvier et le 31 mars ; et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

Pour faire la demande de prêt, l'emprunteur doit fournir à l'établissement, ses avis d'imposition correspondants, ainsi que ceux des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

La nature du bien à acheter
Le PAS sert à acheter un logement neuf à un promoteur ou à un constructeur. Il peut également financer le terrain dans le cas d'un achat en secteur diffus. Il peut aussi s'intégrer au montage financier dans le cadre d'un achat dans l'ancien. Même les travaux afférents peuvent être financés par ce biais. Le logement ancien doit correspondre, après travaux, à des normes de confort et de surfaces minimales : 16 m² minimum pour 2 personnes, 34 m² minimum pour 4 personnes, 52 m² pour 6 personnes.

Si le logement a plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction, qui vérifiera que le logement respecte les normes minimales de confort et de surface réglementaires. Enfin, en cas de travaux, sont financés les travaux d'amélioration de l'habitat, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation. Ces travaux doivent atteindre un montant minimum de 4 000 euros. En cas d'agrandissement, la surface créée doit atteindre au moins les 14 m2.

Le montant du PAS et sa durée
Le PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l'opération. Le coût total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommage-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction, les frais d'état des lieux obligatoire en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation.

Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte. La durée du PAS est comprise entre 5 et 25 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 30 ans maximum ou de la réduire sans limite.

Le taux
Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il peut donc être « négocié » auprès des banques qui le distribuent. Le Pas peut être souscrit à taux fixe, à taux révisable et assorti d'échéances modulables.

Les « plus » du Pas
- Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 euros.
- Il n'existe pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable.
- Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire seulement lorsque le montant du PAS est supérieur à 15 000 euros.
- L'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
- L'emprunteur est exonéré de la taxe foncière pendant deux ans.
- Le PAS ouvre droit à l'APL sur toute la durée du prêt.
- Les émoluments du notaire sur le contrat du prêt Pas sont réduits.

Le prêt conventionné
Il existe toujours mais en période de taux bas, les taux sont identiques à ceux des prêts libres et il perd un peu de son intérêt. Toutefois, il peut servir à l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, à l'achat d'un terrain à bâtir...Et il revêt néanmoins quelques avantages : il est accordé sans condition de ressources, ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et à l'exonération du paiement de la taxe de publicité foncière.

Le prêt 1% logement
C'est un complément de financement pour les salariés d'une entreprise de plus de 10 salariés. Ce n'est en aucun cas un droit du salarié, l'entreprise l'octroyant selon sa politique. Mais pour celui qui en bénéficie, c'est un prêt très attractif.

Les bénéficiaires
Le travail en entreprise ouvre droit à des avantages dans la mesure où l'employeur participe, par l'intermédiaire de cotisations, au financement du logement. En effet, toutes les entreprises d'au moins dix salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 % de la masse salariale. Une part désormais infime si l'on se réfère à ce qu'elle représentait lors de sa création, en 1953 et ensuite pendant de nombreuses années, c'est-à-dire 1% de la masse salariale, d'où la taxe tire son nom.

L'employeur doit cependant respecter un ordre de priorité entre ses salariés, en fonction des salaires et de la situation familiale. Il n'y a donc pas de droit avéré pour être bénéficiaire d'un prêt 1%.

Les modalités
Le taux est de 1,5 %, hors assurances et garanties. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Cet avantage n'est pas lié au contrat de travail : le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement. Le prêt 1% ne peut pas être le prêt principal mais il est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1% pour des besoins différents : achat d'un logement et d'un terrain par exemple. Reste que la loi impose désormais l'octroi du prêt à un primo-accédant, à l'exception d'un salarié qui subit une mobilité professionnelle.

Ce prêt, dès l'instant où il est accordé, permet :
- d'acquérir un terrain pour y construire un logement ;
- de construire un logement ;
- de financer les travaux nécessaires afin de mettre le logement aux normes d'habitabilité si le logement a plus de 15 ans, dans la mesure où les travaux représentent 25 % du coût de l'achat (frais de notaire inclus).

Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus après l'achèvement des travaux. L'amélioration du logement est possible par le biais d'un Pass-Travaux à condition que les travaux soient effectués par une entreprise. Le montant du prêt peut couvrir la totalité de la dépense dans la limite de 8 000 euros ou 9 600 euros pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds.

Le prêt 1% logement peut aussi permettre :
- de financer les travaux d'aménagement et l'agrandissement (par extension ou surélévation) d'un logement ;
- d'acquérir un logement ancien sans travaux (changer de résidence principale pour raisons professionnelles). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus tard après l'acquisition ;
- de transformer des locaux non habitables en logement ;
- d'aménager des logements pour handicapés physiques ;
- de refinancer totalement ou en partie des prêts ;
- d'acquérir ou de construire un nouveau logement si la personne s'engage à vendre le précédent ;
- de financer des travaux de remise en état ou d'entretien de la résidence principale.

Un montant plafonné
L'employeur fixe librement le montant du prêt. Toutefois, il a l'obligation de tenir compte des revenus de l'emprunteur, de l'acquisition prévue et de la zone géographique du logement à financer.

Plafonds Zone 1 Zone 2 Zone 3
17 600 € 14 400 € 11 200 €
Zone 1 : Paris et agglomération
Zone 2 : agglomérations de plus de 100 000 habitants, villes nouvelles (hors Ile-de-France), l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau
Zone 3 : reste du territoire.

Par ailleurs, selon le niveau de ressources du demandeur, le montant du prêt peut être majoré de :
· 1 600 euros si ses ressources sont supérieures à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale (PAS) ;
· 3 200 euros si elles sont supérieures à 100 % et inférieures ou égales à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale (PAS) ;
· 4 800 euros si elles sont inférieures ou égales au plafond de ressources du prêt à l'accession sociale (PAS).

Des majorations supplémentaires peuvent être obtenues dans des cas très spécifiques (par exemple, 1 600 euros pour un logement conforme à des normes de qualité - label Qualitel ; 16 000 euros pour des travaux d'accessibilité pour personnes handicapées) dans la limite de 50 % du coût des travaux effectués.

Les aides au logement
Elles sont de deux ordres : l'Aide Personnalisée au Logement (APL) et l'Allocation Logement (AL). Elles sont attribuées sous conditions de ressources aux accédants ou aux locataires, ce qui sécurise les bailleurs. En aucun cas, elles ne se cumulent.

L'aide personnalisée au logement (APL)
L'Aide Personnalisée au Logement permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant, d'une part la charge de prêt pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs logements, et d'autre part la charge de loyer pour les locataires.

Ainsi, un propriétaire peut percevoir l'APL s'il occupe, à titre de résidence principale, un logement qui a été :
- soit construit, acheté neuf, acheté et amélioré, agrandi ou transformé avec l'aide d'un PAS ;
- soit construit, acheté neuf, acheté et le cas échéant amélioré, agrandi ou transformé, avec l'aide d'un Prêt Conventionné ;
- soit qui a fait l'objet d'un contrat de location-accession.

De leur côté, les locataires peuvent percevoir l'APL si leur résidence principale est un logement qui a fait l'objet d'une convention passée entre le bailleur et l'Etat. Si cette résidence principale ne remplit pas les conditions ouvrant droit à l'APL, vous pouvez néanmoins bénéficier de l'Allocation Logement (AL).

Le montant de l'APL dépend de la situation familiale du bénéficiaire (nombre de personnes à charge), du montant de ses revenus et de celui de sa charge de logement.

A n'importe quelle date, une modification de la composition familiale ou des ressources du ménage peut être prise en compte. Au 1er juillet de chaque année, la Caisse d'Allocation Familiale vérifie si la personne a droit à l'APL et lui notifie le nouveau montant de l'aide dont elle bénéficie en fonction de l'évolution de sa situation et du barème.

En matière de versement, si le bénéficiaire est locataire, l'APL est versée à compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la première échéance du loyer prévu par le bail. Si le bénéficiaire est propriétaire ou accédant à la propriété, l'APL est versée à compter du premier jour du mois civil suivant celui ou les trois conditions ci-dessous sont réunies :
- le contrat de prêt doit être signé ;
- le bénéficiaire doit être dans les lieux ;
- l'emprunteur commence à rembourser son prêt.

L'APL est versée directement à l'établissement qui a accordé le prêt y ouvrant droit si le bénéficiaire est propriétaire ou directement au bailleur si le bénéficiaire est locataire.

Bon à savoir :
Dans tous les cas, le bénéficiaire de l'APL ne paie que la différence entre le montant de l'APL et celui du loyer et des charges qu'il acquitte, s'il est locataire ou de la mensualité de prêt s'il est propriétaire.

L'allocation logement (AL)
L'Allocation Logement (AL), permet aux personnes qui en bénéficient, c'est-à-dire propriétaires, accédants à la propriété ou locataires, de réduire leurs dépenses de logement.

Elle est attribuée, sous certaines conditions, par les Caisses d'Allocations Familiales ou les Caisses de Mutualité Sociale Agricole. Son barème est révisé en principe au 1er juillet de chaque année. Au 1er juillet de chaque année, la Caisse d'Allocations Familiales vérifie si le bénéficiaire a toujours droit à l'AL, elle lui notifie le nouveau montant de l'aide dont il va bénéficier en fonction de l'évolution de sa situation et du barème.

A n'importe quelle date, une modification de la composition familiale ou des ressources du ménage peut être prise en compte. Le montant de l'AL varie en fonction des ressources du ménage, de sa composition et du montant de la mensualité de prêt ou du loyer pris en compte dans la limite d'un plafond.

Si le bénéficiaire est locataire, l'AL est versée à compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la première échéance du loyer prévu par le bail. Si le bénéficiaire est propriétaire ou accédant à la propriété, l'AL est versée à compter du 1er jour du mois civil suivant celui au cours duquel les trois conditions suivantes sont réunies :
- le contrat de prêt est signé ;
- le bénéficiaire est dans les lieux ;
- il commence à rembourser son prêt.

En général, l'AL est versée directement au bénéficiaire. Elle peut être versée directement au bailleur ou au prêteur sur demande et après accord du locataire ou du propriétaire selon le cas.

Des petits prêts pour boucler un plan de financement
Dans la famille des « petits prêts », il y a le prêt des caisses de retraite et des mutuelles, le prêt des collectivités locales, le prêt fonctionnaire. Les prêts accordés sont généralement faibles mais les taux sont attractifs. Dans tous les cas, ils peuvent jouer le rôle de complément de financement dans l'acquisition. Chaque organisme de retraite ou chaque collectivité locale ayant des conditions de crédit différentes, le mieux est de s'adresser directement à celui dont vous dépendez.

Lelogeais

Des sites à contacter
- www.anil.org
- www.adil75.org
- www.paris.fr
- www.uesl.fr (1% logement)
- www.caf.fr
- www.seloger.com

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